Vous disposez d’un logement que vous souhaitez mettre en location saisonnière, et vous vous demandez si ce dernier est limité à la réglementation des 120 jours par an ? Nous vous expliquons dans quels cas cette limitation s’applique, et comment faire pour louer votre logement plus de 120 nuits.

La loi autour de la limitation à 120 jours par an

La loi ELAN, Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique, mise en place depuis novembre 2018 renforce l’encadrement de la location saisonnière pour les résidences principales. La location de courte durée d’une résidence principale entière est limitée à 120 jours par année civile. Cette limite peut être dépassée, mais le propriétaire doit obtenir un changement d’usage pour que sa résidence principale puisse devenir un meublé de tourisme.

Cette loi s’applique principalement pour les résidences principales. Un logement est considéré comme une résidence principale lorsque vous y résidez au minimum huit mois par an. Cependant, trois exceptions peuvent être présentées pour déroger à la loi : pour une obligation professionnelle, pour une raison de santé ou en cas de force majeure. Pour garder ce statut de résidence principale, vous ne pouvez donc pas louer votre résidence plus de quatre mois, soit 120 jours par an.

La comptabilisation des 120 jours ne s’effectue que pour les locations saisonnières. En effet, si la durée d’un séjour dépasse 90 jours consécutifs, le dispositif juridique à appliquer n’est plus le même.

Lorsque vous êtes locataire, vous pouvez également sous-louer votre logement, avec l’accord écrit du propriétaire. La réglementation est la même que pour un propriétaire de résidence principale. Vous ne pouvez donc pas louer plus de 120 jours par an. De plus, vos revenus engrangés par la location saisonnière ne doivent pas dépasser le loyer que vous payez au propriétaire.

Louer une partie de sa résidence principale

Comme vous l’avez compris, en tant que résidence principale, vous ne pouvez louer votre logement plus de 120 jours par an lorsque vous êtes absents. Cependant, le quota de 120 jours ne s’applique pas quand vous êtes toujours présent dans votre logement lors de la mise en location. Par exemple, si vous ne louez qu’une chambre de votre résidence principale, aucune journée ne sera décomptée.

Vous avez donc la possibilité de louer une partie de votre résidence principale toute l’année et sans limitation, à condition que vous soyez présents dans le logement.

Louer sa résidence secondaire

Les résidences secondaires ne sont, quant à elles, pas limitées à 120 jours par an. Pour la plupart des villes, une simple déclaration auprès de la mairie suffit pour mettre votre résidence secondaire en location de courte ou moyenne durée.

Dans certaines villes, une demande d’autorisation de changement d’usage auprès de la mairie est nécessaire. Cette obligation s’applique notamment aux villes de plus de 200 000 habitants, dont Paris. Les villes situées en zone tendue, comme Saint-Malo sont également concernées. Le changement d’usage est provisoire, la durée de cette autorisation varie en fonction de la commune.

Quand et comment s’applique la limitation des 120 jours par an ?

En bref, la limitation des 120 jours par an s’applique dans certains cas. Vous pouvez, la plupart du temps, contourner cette limitation. En effet, de simples démarches à faire en mairie suffissent pour rentrer dans les clous.

Voici les quatre cas où la limitation des 120 jours par an s’applique :

• le logement mis en location est la résidence principale du propriétaire
• le décompte des 120 jours s’applique uniquement aux locations de courte durée
• le propriétaire est absent de son logement lors du déroulement des locations
• la commune demande un numéro de déclaration ou numéro d’enregistrement

Depuis 2019, le gouvernement et les membres de l’UNPLV (Union Nationale pour la Promotion de la Location de Vacances) ont signé un engagement pour fixer une limite automatique sur leurs sites.

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